Wajibkan BTN Punya Mortgage Ecosystem Mumpuni, Bos CBC Sebut Ide Menteri Erick Benar-benar Brilian

Jakarta, MERDEKANEWS - Menteri BUMN Erick Thohir mendorong PT Bank Tabungan Negara (persero/BTN) Tbk memiliki mortgage ecosystem yang mumpuni. Demi menjadi bank perumahan terbaik (The Best Mortgage Bank) di kawasan Asia Tenggara.

Achmad Deni Daruri, President Director Center for Banking Crisis (CBC), mengatakan, gagasan Menteri Erick sungguh brilian. Di mana, Bank BTN harus memiliki mortagage ecosystem yang berkualitas dan handal. "Mortage ecosystem merupakan suatu sistem yang menghubungkan seluruh stakeholder perumahan ke dalam suatu proses atau platform yang berkelanjutan. Ide ini sangat brilian dan perlu mendapatkan dukungan penuh," papar Deni di Jakarta, Senin (30/8/2021).

Konsep ini, kata dia, bakal berjalan mulus apabila pemerintah Indonesia mampu belajar dari Amerika Serikat (AS). Ingatlah, RRC bahkan mencontek system mortgage di AS, namun gagal memberikan perumahan yang layak bagi warga migran pedesaan di perkotaan.  

"Tujuan dari organisasi (system mortgage) semacam itu adalah untuk mempromosikan standarisasi yang lebih besar dalam penjaminan pinjaman yang konsisten dengan aturan ATR, sambil memfasilitasi eksperimen yang diperlukan untuk memperluas kredit ke masyarakat yang saat ini kurang terlayani secara bertanggung jawab," tuturnya.

Dikatakan Deni, system mortgage semacam itu haruslah  bisa berperan ganda. Misalnya, menyediakan database terpusat untuk mengevaluasi praktik penjaminan dan validasi; menetapkan standar untuk mengevaluasi praktik penjaminan dan validasi; mempromosikan praktik penjaminan emisi yang efektif; identifikasi praktik underwriting yang tidak efektif; memfasilitasi uji tuntas dan tinjauan lembaga pemeringkat atas file pinjaman; memberikan kejelasan untuk memenuhi aturan QM dan/atau ATR; membantu pencetus mempertahankan klaim bahwa pinjaman bukan QM atau ATR; membantu investor merasa nyaman dengan risiko kewajiban penerima hak; dan memberikan stabilitas pada praktik pinjaman/investasi bahkan ketika persyaratan peraturan berubah.  "Bank BUMN dengan spesialialisasi non perumahan tidak berpotensi dikembangkan menjadi organisasi tersebut sehingga hanya BTN yang memiliki potensi," tutur Deni.  

Untuk pinjaman konvensional, lanjut Deni, yaitu pinjaman yang bukan merupakan bagian dari program pemerintah lainnya, kata dia, aturan regulator untuk hipotek yang memenuhi syarat (QM) menciptakan sistem trifurcated. Di mana, pinjaman konvensional dapat memenuhi syarat untuk status pelabuhan aman QM dengan menunjukkan bahwa DTI (rasio utang terhadap pendapatan) kurang dari 43%, menggunakan pedoman yang relatif sempit.

Disetujui untuk dibeli oleh perusahaan yang disponsori pemerintah (GSE), dalam hal ini BTN atau GSE lainnya, namun bukan bank pemerintah lainnya, di bawah standar penjaminan emisi apa pun yang dianggap sesuai oleh GSE. "Berasal untuk memenuhi standar Kemampuan untuk Membayar (ATR) yang lebih umum di luar kondisi aman QM. Pinjaman ini dapat berasal dari standar apa pun yang menurut pembuatnya akan tahan terhadap tantangan hukum di bawah aturan regulator ATR," imbuh Deni.

Pada saat yang sama, lanjutnya, karena QM telah membentuk kembali pasar pinjaman konvensional, terdapat perbedaan yang semakin besar dalam jumlah tinjauan pasca-penutupan dan persyaratan representasi untuk pinjaman yang dimaksudkan untuk dijual ke pasar sekunder. Pembiayaan bagi BTN, kata Deni, agar memiliki skala ekonomis, maka sebagian saham pemerintah di Bank Mandiri dan Bank BNI, harus dijual dan hasilnya disuntikan sebagai modal tambahan pemerintah di BTN.

Setelah itu, BTN dapat ditawarkan kepada GSE di Singapura dan Amerika Serikat yang berkonsentrasi kepada pembangunan sektor perumahan agar mendapatkan tambahan suntikan modal lagi. "Bank BUMN lain harus legowo melepaskan bisnis perumahan dan permodalannya kepada Bank BTN, serta menjadikan Bank BTN menjadi bank besar yang berkualitas," pungkas Deni.

  (Setyaki Purnomo)